¿Qué causas facultan al propietario a resolver anticipadamente un contrato de arrendamiento?
Existen 9 causas que permiten al arrendador resolver un contrato de alquiler de vivienda.
La Ley de Arrendamientos Urbanos fija una duración mínima de tres años, aunque la duración del contrato es la libremente pactada por las partes, el inquilino puede mantenerse en la vivienda alquilada hasta que dicho contrato alcance el plazo mínimo de tres años. Sin embargo, existen una serie de motivos que permiten al propietario de un bien inmueble resolver un contrato de alquiler antes de la fecha prevista para su finalización.
Estas causas están contempladas en el artículo 9.3 y en el artículo 27 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y son las siguientes:
1) El incumplimiento por parte del arrendatario de cualquier obligación contraída en el contrato de alquiler dará derecho al propietario a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
Ante un impago de cualquiera de las mensualidades del alquiler pactado en el contrato o de cualquier otra naturaleza cuyo pago corresponda al inquilino, el propietario puede resolver el mencionado contrato, instando judicialmente el desahucio del arrendatario e, incluso, la reclamación de las cantidades debidas en el mismo procedimiento judicial.
3) La falta de pago del importe de la fianza o de cualquiera de sus actualizaciones.
4) El subarriendo o la cesión no autorizados.
El subarriendo o cesión del piso de alquiler está permitido en los contratos de alquiler siempre que exista consentimiento expreso del propietario del inmueble.
Es habitual establecer en los contratos de arrendamiento una cláusula en la que se indica si se permite o no al arrendatario, el subarriendo o cesión de la vivienda.
Sin embargo, si el inquilino subarrienda o cede el uso del inmueble, sin consentimiento del propietario, éste puede instar la resolución del contrato de alquiler.
5) La producción de daños causados de forma dolosa en la finca,
6) La realización de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
7) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Es frecuente advertir en los contratos de Arrendamiento que las quejas de 3 o más vecinos formalizadas por escrito dará lugar a la resolución anticipada del contrato por parte del arrendador.
8) Cuando el inmueble deje de estar destinado de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente lo viniere ocupando.
9) El arrendador, una vez que ha transcurrido el primer año de duración del contrato, puede comunicar al inquilino que necesita la vivienda para vivir él o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
El propietario debe comunicar dicha circunstancia al arrendatario con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda, debiendo ocupar la misma de forma efectiva en un plazo máximo de tres meses desde la extinción del contrato.
Si transcurrido ese plazo la vivienda no es ocupada por el arrendador o por los familiares a los que se ha hecho referencia, el inquilino podría optar por solicitar, en el plazo de 30 días, volver a la vivienda con indemnización de los gastos del traslado o por una indemnización por el importe de una mensualidad por cada año de contrato que le restara por cumplir.
Esta facultad del arrendador es aplicable a los contratos de alquiler formalizados a partir del mes de junio del año 2013, dado que se introdujo con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
