La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos señala que el plazo de duración de un contrato de alquiler de vivienda es el que libremente establezcan las partes.
Sin embargo, conforme a la última modificación introducida por Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se fija un plazo mínimo de cinco años en el caso de las personas físicas, por lo que, en los contratos de duración inferior a ese plazo, el arrendatario tiene derecho a prorrogar el alquiler hasta alcanzar esos cinco años.
El incumplimiento del plazo estipulado en el contrato por parte del inquilino puede dar lugar a una indemnización por incumplimiento de contrato. No obstante, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos faculta al arrendatario a desistir del contrato de arrendamiento una vez transcurridos los primeros seis meses de contrato sin indemnización, siempre que no se prevea expresamente la penalización en el mencionado contrato de arrendamiento y lo comunique al propietario con una antelación mínimo de 30 días.
Además de lo anterior, existen varias causas que facultan al arrendatario a instar la resolución anticipada de un contrato de alquiler antes de la finalización del plazo previsto en el contrato y que se encuentran recogidas en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y son los siguientes:
1) El incumplimiento de cualquier obligación del contrato de arrendamiento por parte del propietario de la vivienda da derecho al inquilino a exigir el cumplimiento de la obligación o a instar la resolución del contrato.
2) La no realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda.
El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y el inquilino está obligado a soportar las obras.
Esta obligación del propietario tiene su límite en la destrucción del inmueble por causas que no le sean imputables, así como en los casos en los que el deterioro sea imputable al arrendatario.
3) La perturbación de hecho o de derecho que realice el propietario en la utilización de la vivienda.
El propietario está obligado a mantener al inquilino en el goce y uso pacífico del arrendamiento durante todo el tiempo de vigencia del contrato, por tanto, si perturba el uso de la vivienda, dará derecho al arrendatario a exigir la resolución del contrato.
Si quieres conocer las causas por las que el arrendador puede resolver de forma anticipada un contrato de alquiler, puedes consultar nuestro artículo del blog Causas por las que dar por terminado un alquiler.
