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¿Cómo puedo enervar un desahucio?

 

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¿Cómo puedo enervar un desahucio?

¿Puede un arrendatario enervar un desahucio? ¿Qué requisitos deben darse para poder enervarlo?

¿Qué es enervar un desahucio?

En primer lugar, debemos concretar qué se entiende por enervar un desahucio, siendo esta la facultad que permite a un inquilino rehabilitar el contrato de arrendamiento mediante el pago de las cantidades adeudadas una vez iniciada la reclamación judicial y evitar, así, el lanzamiento de la vivienda o local, permitiéndole continuar con el arrendamiento.

Si un arrendatario deja de pagar alguna o algunas de las mensualidades estipuladas en el contrato de arrendamiento, el propietario del inmueble puede instar un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago.

¿Qué requisitos se exigen para poder enervar el desahucio?

El derecho de enervación del desahucio está regulado en el artículo 22.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y requiere una serie de requisitos para su aplicación:

1) Que el inquilino no haya enervado el desahucio en alguna ocasión anterior.

Por tanto, el inquilino solo puede enervar el desahucio una sola vez durante la duración del arrendamiento.

2) Que el propietario no haya requerido de pago al arrendatario con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda y no se haya realizado el pago.

Si el arrendador remite requerimiento fehaciente de pago al inquilino con al menos un mes antes de presentar la demanda y no paga lo adeudado tampoco podrá enervar el desahucio, aunque no se haya enervado en ninguna ocasión anterior.

Así lo contempla el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

“Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.

¿Qué plazo existe para enervar un desahucio?

Conforme establece el artículo 440.3 de la ley de Enjuiciamiento Civil, si el arrendatario quiere enervar el desahucio cuenta con un plazo de 10 días hábiles desde el requerimiento judicial para abonar la totalidad de las cantidades adeudadas al demandante, tanto las cantidades reclamadas en la demanda como las que deba en el momento de realizar el pago enervador del desahucio.

En consecuencia, si se dan los requisitos que permiten la enervación y el arrendatario paga dentro del plazo de 10 días hábiles desde el requerimiento judicial, bien en la cuenta del juzgado o mediante consignación notarial, finalizará el procedimiento judicial de desahucio y el arrendatario podrá continuar con el alquiler.

Artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

“En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”.

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